La ampliación de una vivienda es una importante inversión en reformas que requiere una enorme cantidad de planificación y coordinación. Entre la obtención de permisos de construcción y la contratación del contratista general adecuado, el proceso de añadir espacio habitable a su casa tiene muchas partes móviles. Estar al tanto de los detalles más pequeños (como lo que debe incluir un presupuesto) y de los más costosos (como contar con un presupuesto para imprevistos) le ayudará a mantener su proyecto de renovación en el buen camino.
En esta guía le guiaremos por todos los pasos que hay que dar para ampliar una casa, desde la definición de sus necesidades hasta la supervisión de la construcción, y le daremos consejos útiles para la reforma.
1. Defina el alcance de su proyecto
Definir el alcance de las obras es el paso más importante en la planificación de la ampliación de su casa. Aunque puede requerir mucho trabajo y tiempo, esta inversión le ayudará a garantizar el éxito de su proyecto.
Requisito previo: El deseo de ampliar su hogar
Herramientas y técnica: Lluvia de ideas, investigación, búsqueda de inspiración, lectura de guías de construcción, búsqueda de asesoramiento de expertos
Resultados: Descripción de alto nivel del ámbito de trabajo, lista de requisitos
Para establecer una dirección clara para la reforma de su casa, empiece por describir el problema que pretende resolver. Dedique tiempo a comprender su situación actual y a investigar qué desea de sus reformas.
Para empezar, aquí tienes algunas preguntas que hacerte:
- ¿Qué tipo de ampliación quiero?
- ¿Cuál es la superficie total de la ampliación?
- ¿Cuántos pisos hay?
- ¿Cuántas habitaciones y de qué tipo quiero añadir (cocina, dormitorio, baño)?
- ¿Necesitaré un sistema centralizado de calefacción, ventilación y aire acondicionado?
- ¿Cuál es mi presupuesto y mis plazos?
- ¿Cuándo deben empezar y terminar las obras?
- ¿Qué aspecto quiero que tenga la ampliación?
PLANTILLA: Descargue la plantilla de alcance del proyecto de Billdr
Una vez contestadas las preguntas anteriores, elabore el alcance de su proyecto. Utiliza este documento preliminar para describir tu proyecto a un experto en construcción (arquitecto, ingeniero o diseñador de interiores). Debe incluir tu visión, tus objetivos y tus requisitos.
2. Conozca los requisitos de su municipio
Requisito previo: Descripción de alto nivel del ámbito de trabajo, lista de requisitos
Herramientas y técnica: Consejos de expertos de su municipio
Resultado: Aprobación informal del proyecto (Nota: no presentará documentación a la Ciudad en esta fase).
Puede presentar su proyecto de ampliación de vivienda en la oficina de su ayuntamiento para averiguar si es apto para la construcción. Es posible que necesite un permiso de obras para seguir adelante con el proyecto. Las normas pueden variar en función de su zona y de si las reformas implican modificaciones de la casa, ampliaciones de la segunda planta o ampliaciones de la vivienda. Para saber cómo obtener un permiso, aquí tiene algunas preguntas que debe hacer a su ayuntamiento:
- ¿Puedo modificar mi vivienda según el alcance de mi proyecto?
- ¿Cuánto tiempo se necesita para obtener un permiso de obra para este tipo de proyecto?
- ¿Qué documentos necesito para obtener la licencia de obras?
Estos son algunos documentos que pueden ser necesarios al solicitar un permiso de obras:
- Planos conceptuales en 3D
- Planos arquitectónicos
- Planos estructurales
- Plan de encuesta
- Planos/fotos de los elementos exteriores (por ejemplo, revestimiento exterior, puertas, ventanas)
- Certificado de localización
- Ficha del edificio
- Justificante de seguro del contratista general que realiza la obra
En algunos casos, puede que tenga que revisar el alcance de su proyecto para obtener la aprobación de un permiso. Por ejemplo, en su zona puede haber restricciones de altura. Así que, en lugar de construir hacia arriba, podrías construir la ampliación lateralmente, hacia el patio trasero o en un lateral de la casa.
3. Identifique a los expertos que necesita
Requisito previo: Descripción de alto nivel del ámbito de trabajo, lista de requisitos
Herramientas y técnica: Juicio de expertos
Resultados: Lista de partes interesadas
Dependiendo del tipo de ampliación que vaya a realizar, distintos profesionales del diseño y la construcción pueden trabajar en su proyecto de forma consecutiva, en distintas fases. Por regla general, cuanto mayor sea el proyecto, mayor será el número de participantes. Normalmente, cuando se trata de una ampliación de vivienda, trabajará con los siguientes expertos:
- Arquitecto (o tecnólogo arquitectónico)
- Diseñador de interiores
- Ingeniero
- Municipio
- Aseguradora
- Contratista general y sus subcontratistas
- Proveedores de material
Para un proyecto estándar de ampliación de una vivienda (con un presupuesto de 100.000 $), intervendrán un arquitecto y un ingeniero de estructuras.
4. Contrata a un arquitecto y diseña tus planos
Requisitos previos: Descripción de alto nivel del ámbito de trabajo Lista de requisitos
Herramientas y técnica: Reunión, tormenta de ideas, recopilación de datos, negociaciones, asesoramiento de expertos
Resultado: Contrato de arquitecto (o tecnólogo), presupuesto de alto nivel
El arquitecto (o tecnólogo arquitectónico) se encarga de orientarle y hacer realidad su visión. Trabajará contigo para entender las razones por las que quieres ampliar tu casa, tu estilo y tus preferencias de diseño, manteniendo al mismo tiempo una sensación de armonía entre tu casa actual y la nueva distribución.
Tras hablar con usted de sus preferencias y tomar medidas de su casa, podrán dibujar una serie de planos para las distintas fases de su proyecto.
- Croquis: Dibujos que esbozan la distribución del espacio que se va a renovar.
- Anteproyecto: Planos utilizados para obtener un permiso de construcción
- Planos de construcción*: Planos que explican el trabajo que hay que hacer.
- Planos de demolición (si es necesario): Planos que muestran los elementos que deben retirarse
*Aunque en teoría no son obligatorios, los planos de construcción son importantes para describir el trabajo que debe realizarse durante su reforma, lo que permite a contratistas, subcontratistas y proveedores estimar costes y elaborar presupuestos, y también pueden presentarse como documento legal para diseños que deban ser aprobados por un profesional designado.
5. Contratar a un ingeniero de estructuras y elaborar planos
Requisito previo: Planos de arquitectura Descripción de alto nivel del alcance del trabajo, lista de requisitos
Herramientas y técnica: Reunión, tormenta de ideas, recopilación de datos, negociaciones
Resultado: Contrato de ingeniería
Los proyectos de ampliación de viviendas suelen requerir tanto un arquitecto (o arquitecto técnico) como un ingeniero estructural. Mientras que el arquitecto es responsable de diseñar la nueva distribución y elegir los materiales de construcción y los acabados, el ingeniero estructural se encarga de diseñar y dimensionar los elementos estructurales (es decir, los componentes portantes que sostienen una construcción, ya sean de madera, acero u hormigón).
Los planos estructurales determinan los elementos estructurales de la ampliación: cimientos, losa de hormigón, muros de carga, pilares y vigas, y dinteles sobre puertas y ventanas. Estos planos dan información precisa al contratista general sobre cómo construir las partes de la ampliación que la sostienen. Según la Ley de Ingenieros, es obligatorio contar con la opinión de un ingeniero para cualquier obra relacionada con la estructura de un edificio.
Los contratistas generales pueden recomendar a un ingeniero de estructuras con el que hayan trabajado. Sin embargo, le sugerimos que contrate a uno independiente para evitar posibles conflictos de intereses. Además, tenga en cuenta que un contratista necesita las recomendaciones de un ingeniero sobre el trabajo estructural antes de poder ofrecerle presupuestos definitivos.
Más información sobre la diferencia entre planos arquitectónicos y planos de ingeniería.
6. Presentar una solicitud de licencia de obras
Requisito previo: Planos (arquitectura, estructura), Ficha del edificio Certificado de emplazamiento, Fichas técnicas a petición (ventana, puerta, revestimiento exterior), Pago
Herramientas y técnica: Análisis de datos, juicio de expertos CCU
Resultado: Permiso de construcción expedido por la ciudad
Un permiso de obras es una autorización del ayuntamiento para realizar obras de reforma específicas, incluidas las ampliaciones. Como parte de la ampliación de su casa, debe tratar de obtener un permiso de obras de su municipio tan pronto como reciba los planos arquitectónicos. Algunas zonas también pueden requerir planos de ingeniería estructural para que se apruebe su proyecto. En general, se tarda entre dos y tres meses en obtener un permiso de obras, dependiendo del municipio y del tipo de obra.
7. Solicitar presupuestos a contratistas generales
Requisito previo: Planos (arquitectura, estructura)
Herramientas y técnica: Visitas a la obra, Lectura de planos, Consulta a clientes y profesionales, Cálculo de costes, Consulta a subcontratistas y proveedores.
Resultado: Presupuestos de contratistas generales
Una vez finalizados los planos arquitectónicos y estructurales, puede empezar a recibir presupuestos de contratistas generales. Para recibir presupuestos precisos, es importante facilitarles los planos completos del proyecto. Si falta información, es posible que los contratistas generales tengan que hacer esfuerzos innecesarios para revisar sus presupuestos.
Una vez recibidos los documentos, los contratistas interesados en su proyecto visitarán su propiedad para asegurarse de que comprenden perfectamente el alcance del proyecto y el entorno con el que están trabajando. Este paso les ayudará a evaluar y visualizar los distintos componentes de la obra (por ejemplo, entradas, salidas, estado general de la casa), ya que repercuten en el coste del proyecto.
Hablar con su contratista sobre su objetivo es un buen ejercicio. A veces, los contratistas tendrán nuevas ideas para construir sobre planos arquitectónicos y/o estructurales y alternativas que podrían ayudar a reducir sus costes o mejorar la calidad del trabajo.
¿Debo hablar de mi presupuesto con un contratista?
La respuesta es sí.
Hablar de su objetivo con el contratista es un buen ejercicio. A veces, los contratistas tienen ideas que se basan en los planos arquitectónicos o estructurales para reducir los costes o mejorar la calidad del trabajo.
Los contratistas generales preguntan a los clientes por el presupuesto para asegurarse de que su tiempo está bien empleado. Preparar un presupuesto para un proyecto de ampliación de una vivienda puede llevar hasta una semana. Entre los planes de diseño y la construcción propiamente dicha, pueden producirse cambios sobre la marcha. Mantenga un plan de contingencia de al menos el 15% de su presupuesto para cubrir estos gastos imprevistos y/o adiciones al alcance del trabajo.
¿Siente curiosidad por saber cuánto cuesta una ampliación? Lea nuestra guía completa sobre la construcción de una ampliación de vivienda para hacer números por tipo de ampliación.
Billdr se asocia exclusivamente con contratistas generales que tienen su(s) licencia(s) y seguro de responsabilidad civil, asegurando que su casa está en buenas manos. Para obtener más información sobre nuestro proceso de selección, consulte nuestra guía para encontrar el contratista adecuado para usted.
Al trabajar con Billdr, usted tendrá acceso a los portafolios de cada contratista general que esté interesado en su proyecto. En estos portafolios, encontrarás su número de licencia, áreas de especialización y fotos de proyectos recientes para ayudarte a decidir a quién quieres contratar.
8. Contratar a un contratista general
Requisito previo: Presupuesto del contratista general
Herramientas y técnica: Reunión, negociación
Resultado: Contrato del contratista general
Tras reunirse con varios contratistas generales y recibir sus presupuestos, tendrá una idea más clara de con quién desea trabajar. En esta fase, podrá elegir y contratar a un contratista general para que lleve a cabo la construcción de su proyecto.
Una vez firmado, el presupuesto se convierte en un contrato vinculante. Así que, antes de seguir adelante con el presupuesto, asegúrate de que incluye la siguiente información:
- Nombre y número de licencia del contratista general
- Su nombre y dirección del proyecto
- Alcance del proyecto (el contratista debe declarar que el trabajo se realizará "de acuerdo con los planos arquitectónicos y de ingeniería").
- Plazos
- Coste Condiciones de pago
- Cualquier condición específica (elementos no incluidos en el contrato o detalles adicionales)
Consejos para contratar a un contratista general
- Asegúrese de que el contratista general tiene una licencia válida y un seguro de responsabilidad civil (mínimo de 2.000.000 $) para proteger su propiedad y la de sus vecinos durante la construcción.
- Consulte la cartera de proyectos del contratista general para hacerse una idea de su experiencia.
- Compruebe la disponibilidad del contratista general para ver cuándo puede empezar el trabajo.
- Verificar las condiciones de pago
9. Inicio de las obras
Al comienzo de un proyecto, los primeros días se dedican a la movilización de la obra. Durante este tiempo, el contratista general instala medidas de protección para asegurar el emplazamiento y las instalaciones existentes (por ejemplo, cubriendo suelos), instala servicios temporales (por ejemplo, iluminación in situ) y asegura un contenedor de residuos, entre otras cosas. Después, cuando sea necesario, su equipo llevará a cabo los trabajos de demolición antes de proceder a la nueva construcción.
En la construcción de una ampliación de una vivienda o de un segundo piso intervienen varias partes interesadas. Aunque un contratista general puede tener que ejecutar parte de la construcción, suele trabajar con subcontratistas especializados (por ejemplo, electricista, fontanero o empresa de excavaciones). Su función es gestionar a esos profesionales de la construcción in situ para que el proyecto se lleve a cabo. Como contratista principal, también será responsable de garantizar que el trabajo que se está realizando se ajusta a las leyes, reglamentos y códigos de construcción.
Establecer un canal de comunicación
En un proyecto de construcción no hay demasiada comunicación. En cuanto se firme el contrato, decida cuál es el canal de comunicación más eficaz tanto para usted como para su contratista general. De este modo, podrá recibir actualizaciones periódicas sobre la construcción, planificar los pasos siguientes, coordinar las visitas a la obra, hacer un seguimiento de las facturas y los pagos, y gestionar los cambios. A pesar de tener una relación de confianza con el contratista, también recomendamos llevar un registro escrito de las comunicaciones para tener algo concreto a lo que recurrir.
Gestionar los cambios a mitad de proyecto
No es raro que se produzcan cambios en el alcance del trabajo durante un proyecto de construcción. Estos cambios a mitad del proyecto pueden incluir trabajos adicionales (que pueden suponer costes extra) o tareas canceladas (que se convierten en un crédito al valor de su contrato).
Los cambios pueden convertirse en fuente de conflictos si no se ha acordado de antemano un proceso sobre cómo gestionarlos. Por ejemplo, asegúrate de que cualquier cambio en el alcance del trabajo requiera primero tu aprobación. Esto significa que el contratista general tendrá que compartir el precio de los cambios antes de que puedan empezar los trabajos relacionados, para que no haya costes adicionales sorpresa al final.
Revise el alcance de su proyecto
El alcance de su proyecto sirve de referencia y puede cambiar con el tiempo. A medida que se desarrolla el proyecto, pueden surgir nuevas oportunidades o alterarse los diseños iniciales. Para mantener la coherencia, el alcance del trabajo debe revisarse periódicamente y los cambios deben comunicarse a todas las partes implicadas en el proyecto.
Supervisar el calendario de construcción
El seguimiento de un calendario preestablecido le ayuda a medir el progreso de su proyecto a lo largo del tiempo. Le permite identificar y documentar las causas de los retrasos en la construcción si se producen, y planificar las visitas a la obra de forma más eficiente.
Costes de seguimiento
El seguimiento de los costes le permite controlar su presupuesto y contabilizar los gastos. Su presupuesto debe incluir una cantidad específica para pagar el trabajo del contratista general y otra para imprevistos. También debe hacer un seguimiento de la cantidad que ha gastado en cambios.
Mantener el control de calidad
El control de calidad se realiza mediante evaluaciones semanales in situ para comprobar si el trabajo se ha completado de acuerdo con los términos del alcance de su proyecto. Hay momentos clave en los que deben producirse estas visitas: normalmente durante los cambios estructurales, la instalación eléctrica, el aislamiento térmico, la impermeabilización contra la humedad y el agua, o el vertido del hormigón.
10. Aprobar las obras
El final de la reforma de su casa suele estar marcado por la aprobación final de los trabajos realizados. Este proceso se lleva a cabo en dos fases:
Para empezar, está la visita de deficiencias. Tendrás que visitar la obra con el contratista general para ver si hay irregularidades y trabajos sin terminar (también conocidas como deficiencias). El papel del contratista es anotar y documentar todas las deficiencias que se hayan encontrado en los trabajos de los que era responsable.
Una vez corregidas las deficiencias, puede tomar posesión de su nueva vivienda. Este es el momento en que la responsabilidad de las instalaciones pasa de quien estaba a cargo del proyecto (contratista general) al propietario de la vivienda (usted). Llame a su aseguradora para actualizar su seguro de hogar y añadir la nueva ampliación, ya que hasta ahora estaba cubierta por la aseguradora del contratista general. Para saber más, consulta nuestra guía sobre seguros para reformas.
11. Completar el proyecto de ampliación de la vivienda
Una vez terminadas las obras y corregidas todas las deficiencias, el contratista habrá cumplido casi todas sus obligaciones contractuales. Para finalizar el proyecto, deberá entregarte una carta de garantía. Una vez que recibas esta última, podrás pagar la última factura, ¡lo que marca el final del proyecto!
