Les logements secondaires sont des projets de rénovation importants qui nécessitent une planification minutieuse avant de commencer la construction. Les codes du bâtiment et les règlements municipaux dictent si vous pouvez ou non construire ces logements multi-unités et quel type de construction est autorisé. Des recherches et une diligence raisonnable supplémentaires garantissent que votre projet respecte toutes les dispositions nécessaires afin que vous puissiez éviter les blocages ou les retards potentiels en cours de route.
Quelles sont les exigences pour construire un logement secondaire?
Codes du bâtiment
Lors de la planification d'un logement secondaire à Toronto, vous devez respecter divers codes, à savoir le Code du bâtiment de l'Ontario (CBO), le Code de prévention des incendies et le Code de l'électricité (ESA).
Code du bâtiment de l'Ontario (Service du bâtiment de la ville)
Le Code du bâtiment de l'Ontario est un règlement en vertu de la Loi sur le code du bâtiment. Il établit des exigences techniques et administratives détaillées et des normes minimales pour la construction de bâtiments.
Code de prévention des incendies (Service des incendies/Service du bâtiment de la ville)
Le Code national de prévention des incendies du Canada 2015 (CNPI) est publié par le Conseil national de recherches du Canada (CNRC) et élaboré par la Commission canadienne des codes du bâtiment et de prévention des incendies. Il énonce les dispositions techniques qui réglementent les activités liées à :
- Construction, utilisation ou démolition de bâtiments et d'installations
- État d'éléments spécifiques des bâtiments et des installations
- Conception ou construction d'aspects spécifiques des installations liés à certains dangers
- Mesures de protection pour l'utilisation actuelle ou prévue des bâtiments
Code de l'électricité (ESA)
Le Code de sécurité électrique de l'Ontario est avant tout un document technique et prescriptif. Le Code décrit en détail les normes de l'Ontario pour les installations, les produits et les équipements électriques. Vous pouvez réduire les risques d'incendie, de choc et d'électrocution en vous assurant que les personnes qui effectuent des travaux électriques sont qualifiées, compétentes et autorisées.
Lorsque les inspecteurs vérifient les permis de construction, ils vérifient si vous respectez les exigences du Code du bâtiment et du Code de prévention des incendies. En ce qui concerne le Code de l'électricité, les inspecteurs examinent les exigences relatives à un permis d'électricité distinct auprès de l'Electrical Safety Authority (ESA).
Si l'espace où vous souhaitez construire un logement secondaire ne répond pas aux exigences minimales du CNB, vous ne pourrez pas obtenir de permis de construire. Et sans permis de construire, vous ne recevrez pas de désignation légale de logement secondaire. Dans certains cas (par exemple, les problèmes d'incendie peuvent vous empêcher d'obtenir un statut de logement légal), vous pouvez opter pour une solution alternative avec l'inspecteur. Cependant, l'alternative pourrait nécessiter d'importants travaux de rénovation, ce qui pourrait ne pas en valoir la peine.
Règlements municipaux
Chaque ville a de légères différences dans ses règlements municipaux en ce qui concerne la construction de logements secondaires. Vous pouvez trouver ces nuances dans :
- Le nombre de stationnements
- Conception du stationnement — côte à côte ou en tandem (avant/arrière)
- Taille maximale de la suite
- Taille minimale de la suite
- Le nombre maximal de chambres à coucher
- Emplacement des portes d'entrée et des sorties
- Frais de demande supplémentaires
Quelles autres recherches devez-vous effectuer avant le début de la construction?
Il y a quelques autres éléments à garder à l'esprit lors de vos recherches et de votre diligence raisonnable. Avant d'ajouter un logement secondaire à votre propriété, assurez-vous de vérifier :
1. Destination de zonage
Déterminez le type de zonage de votre propriété. Qu'il s'agisse d'une zone R1 ou R2, cette désignation déterminera ce que vous êtes autorisé ou non à construire dans la zone. Chaque ville a son propre ensemble de désignations. Par exemple, Toronto travaille avec R, RD, RS, RM, etc..
La plupart des villes ont une carte interactive de règlement de zonage ou une carte PDF que vous pouvez consulter (par exemple, la carte de zonage de Toronto). Trouvez votre propriété en entrant son adresse sur cette carte pour trouver la désignation de zonage.
2. Règlement de zonage pour les utilisations autorisées
Une fois que vous avez votre désignation de zonage, croisez cette dernière avec le règlement de zonage. Par exemple, si vous êtes dans une zone R1, consultez le règlement de zonage R1 pour voir quel type de construction est autorisé. Pour voir si vous pouvez construire un logement secondaire, recherchez les mots suivants :
Logements secondairesLogement accessoire (ADU)DuplexLogement à deux unitésLogement multi-unitésDans l'ensemble, les logements secondaires sont désormais autorisés en Ontario grâce aux politiques gouvernementales et aux lois provinciales mentionnées ci-dessus.
- Logements secondaires
- Logement accessoire (ADU)
- Duplex
- Logement bi-familial
- Logement multi-unités
Dans l'ensemble, les logements secondaires sont désormais autorisés en Ontario grâce aux politiques gouvernementales et aux lois provinciales mentionnées ci-dessus.
3. Stationnement
Lors de la construction de logements secondaires, vous devez tenir compte des places de stationnement.
Tout d'abord, assurez-vous que vous pouvez aménager un stationnement sur votre terrain existant et qu'il se trouve bien sur votre terrain. Bien que vous puissiez penser que votre propriété s'étend jusqu'au trottoir, les deux ou trois premiers pieds peuvent appartenir à la ville (également appelés « l'emprise »). Vérifiez les limites de votre propriété dès le début, afin de pouvoir planifier votre espace de stationnement dans ses limites.
Deuxièmement, même si vous avez de la place pour ajouter une place de stationnement sur votre propriété, vous devez également vous assurer de respecter les exigences en matière d'aménagement paysager. Vous ne pouvez pas paver toute votre pelouse avant et en faire une place de stationnement. Habituellement, au moins 50 % de votre cour avant doit rester en gazon ou autre aménagement paysager souple, qui fait référence aux éléments horticoles vivants d'un paysage (par exemple, fleurs, plantes, arbustes, arbres, parterres de fleurs).
*** Les spécifications ci-dessous concernent les maisons de plus de cinq ans. Ces maisons ont des dispositions spéciales dans le Code du bâtiment de l'Ontario — Partie 11 ***
En Ontario, si votre maison a plus de 5 ans, vous êtes autorisé à suivre les dispositions spéciales énoncées dans la partie 11 du Code du bâtiment de l'Ontario. Les règles de construction pour ces maisons sont moins strictes que celles du Code du bâtiment. Les inspecteurs reconnaissent que les maisons plus anciennes ne peuvent pas entièrement respecter le Code du bâtiment actuel, ils sont donc plus indulgents sur certains aspects.
4. Hauteur du plafond
Minimum de 6 pi 5 po (1 950 mm) sous les caissons
- Si vous n'avez pas 6 pi 5 po sous la cloison, vous pouvez utiliser une poutre affleurante pour la soulever dans l'espace de la solive afin d'obtenir ce dégagement de 6 pi 5 po.
- Si vous ne pouvez pas satisfaire aux exigences, le sous-œuvre peut être une bonne alternative – bien que coûteuse –, surtout lorsqu'il s'agit de maisons anciennes à Toronto. Cela augmenterait la profondeur ou la capacité de charge des fondations existantes pour supporter l'ajout d'un autre étage au bâtiment.
Dégagement minimum de 6 pi 8 po (2 030 mm) pour au moins 50 % du plafond
- Dans les combles, au moins 50 % du plafond doit avoir une hauteur de 6 pi 8 po, tandis que le reste du plafond ne peut pas être inférieur à 4 pi 7 po.
Toute hauteur inférieure à 4 pi 7 po (1,400 mm) ne peut pas être utilisée pour calculer les dimensions minimales des pièces.
- Tout ce qui est inférieur à 4 pi 7 po ne sera pas considéré comme un espace habitable. Vous pouvez le laisser ouvert, mais il ne compte pas dans la taille de la pièce.
5. Exigences de sortie
1. Une seule sortie qui n'est pas partagée avec une autre unité d'habitation
Vous pourriez satisfaire aux exigences du code du bâtiment avec une seule sortie si elle donne directement sur l'extérieur et si les escaliers comptent moins d'une volée.
2. Une sortie partagée entre les logements
Si deux unités donnent sur la même cage d'escalier, vous aurez besoin d'une deuxième sortie, qui peut être une fenêtre d'issue. Cette dernière est une grande fenêtre qui répond aux dimensions suivantes : 3,80 pi² (0,35 m²) et 15 po (380 mm) avec un dégagement supplémentaire pour que la fenêtre puisse pivoter. La fenêtre d'issue doit permettre à une personne de sortir en cas d'urgence, comme un incendie.
La fenêtre de sortie peut être située dans n'importe quelle pièce, à condition de ne pas en bloquer l'accès. Faites attention aux armoires de cuisine, car certains inspecteurs peuvent les considérer comme des obstructions.
Pour couvrir tous vos besoins, assurez-vous que votre unité possède une seule porte de sortie et une fenêtre suffisamment grande pour servir de deuxième sortie.
6. Dimensions des pièces
Un espace habitable est plus que de minuscules pièces entassées les unes contre les autres. Selon le Code du bâtiment, les cuisines, les chambres et les salons doivent chacun répondre à des exigences de taille minimale. Les dispositions relatives à la taille s'appliquent également à un espace ouvert avec un salon/cuisine combiné ou à un studio.
- Salon : 145 pi² (13,5 m²)
- Salle à manger : 75 pi² (17 m²)
- Cuisine : 45,2 pi² (4,2 m²)
- Salon/cuisine combinés: 118,4 pi² (11 m²)
- Chambre principale sans placard : 95 pi² (9,8 m²)
- Autres chambres sans placard : 75 pi² (7 m²)
- Chambre/salon/cuisine combinés: 145 pi² (13,5 m²)
Notez que les placards ne sont pas toujours nécessaires dans les chambres. Cependant, les exigences de taille différeront entre une chambre avec un placard et une chambre sans placard.
7. Installations de plomberie
Les exigences en matière de plomberie sont standard : vous aurez besoin d'un évier de cuisine, de toilettes, d'une douche ou d'une baignoire et d'un lavabo de salle de bain. La buanderie peut être installée dans le logement s'il y a une installation privée pour chaque unité, mais elle peut également être installée dans une salle commune. Cette dernière doit répondre à des exigences spécifiques en matière de séparation coupe-feu et être accessible par les deux unités.
8. Lumière naturelle
Les gens pensent souvent qu'ils ont besoin de fenêtres de chambre à coucher à cause des fenêtres d'évacuation. Cependant, la plupart du temps, c'est pour la lumière naturelle. Il est acceptable que la lumière atteigne 2,5 % de la superficie du plancher dans les maisons anciennes. Toutefois, ces dispositions sont beaucoup plus élevées pour les nouvelles constructions. Pour les maisons de plus de cinq ans, voici les exigences minimales :
- Salon/salle à manger : 5 % de la superficie du plancher
- Chambres : 2,5 % de la superficie
- Autres pièces finies : 2,5 % de la superficie du plancher
- Cuisine/salle de bain/buanderie : Non requis
9. Séparation coupe-feu et insonorisation
Les gens sont conscients de la séparation au feu, mais oublient souvent la séparation acoustique, qui est tout aussi cruciale pour l'assemblage et l'isolation des plafonds et des murs.
Assemblage de plafond
Pour les divisions de logements courants (un logement au sous-sol et un logement au rez-de-chaussée), le plafond typique avec une solive comprend une isolation phonique et un canal résilient. Ce plafond crée une séparation entre votre couche de gypse et le reste de l'assemblage du plafond, ce qui est mieux pour l'indice d'insonorisation. Une couche de gypse de type X, qui contient des additifs spéciaux dans son noyau qui vous permettent de l'utiliser dans des conceptions résistantes au feu, vient ensuite.
Assemblage du mur
Vous pourriez devoir opter pour deux couches selon le type de division. Par exemple, si vous avez des unités qui sont divisées côte à côte, vous devrez choisir un assemblage mural qui respecte la résistance au feu minimale de 45 minutes (FRR) et l'indice de transmission du son (STC) de 50 pour l'insonorisation entre les logements.
10. Détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone
Vous aurez besoin d'un détecteur de fumée dans chaque chambre et dans tout autre espace de vie, comme un salon/cuisine/salle à manger combinés. Chaque nouvelle chambre créée en nécessitera également un.
Nous recommandons des interconnexions câblées ou sans fil pour les détecteurs de fumée dans les habitations à logements multiples, comme les logements secondaires et les duplex. En étant interconnectés, si une alarme se déclenche, elles se déclenchent toutes. Les maisons unifamiliales n'ont pas besoin d'interconnexions pour les détecteurs de fumée. L'avantage d'avoir des interconnexions câblées est de réduire votre FRR. De plus, bien que les interconnexions sans fil aient tendance à être moins chères en termes de main-d'œuvre, chaque appareil est plus cher car vous les achetez un à la fois.
Spécifications supplémentaires pour les détecteurs de fumée dans les logements secondaires :
- Un détecteur de fumée et un détecteur de monoxyde de carbone à moins de 16 pi (5 m) des portes des chambres
- Un détecteur de fumée et un détecteur de monoxyde de carbone à chaque étage
- Un détecteur de fumée dans les conduits est requis si vous utilisez une seule fournaise pour chauffer les deux unités
undefined
Investissez dès maintenant dans la recherche pour éviter les goulets d'étranglement dans votre projet
Bien qu'il y ait beaucoup de recherches à faire avant de commencer la construction de votre logement secondaire, nous vous recommandons fortement de prendre le temps de suivre ce processus. Faire preuve de diligence raisonnable garantit que votre projet a plus de chances d'obtenir le feu vert de votre municipalité et que vous évitez des problèmes risqués plus tard.
Quelle est la prochaine étape?
La troisième partie de notre série de guides sur les logements secondaires à Toronto portera sur l'importance d'obtenir un permis de construire légal et les pénalités que vous pourriez encourir autrement.
