¿Qué es un horario de trabajo?
Un plan de obra es un calendario de construcción que permite al contratista y al propietario fijar la fecha de inicio y fin de la obra, así como todas las actividades necesarias para que la renovación sea un éxito. Este calendario incluye, por tanto, todas las diferentes etapas que permiten llevar a cabo el proyecto. El calendario está sujeto a actualizaciones semanales en función de los distintos acontecimientos que puedan surgir durante la construcción.
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¿Qué puede afectar a un horario de trabajo?
Materiales de construcción
Varios factores pueden influir o repercutir en un programa de trabajo. En primer lugar, los materiales necesarios para su instalación. Si, por ejemplo, un cliente elige una baldosa de cerámica o una bañera especial que requiere un plazo de pedido determinado, el calendario se definirá entonces parcialmente a partir de la fecha de recepción de estos materiales. Todo calendario tiene un camino crítico: éste incluye el conjunto de actividades para las que los cambios en la duración de una actividad repercuten en la fecha de entrega del proyecto.
Disponibilidad de mano de obra
A continuación, la disponibilidad de mano de obra es otro elemento importante en un programa de trabajo. Los distintos oficios deben estar bien coordinados para que todos puedan acudir a la obra, en un orden lógico, a realizar su trabajo. Por ejemplo, el fontanero y el electricista deben acudir antes de cerrar las paredes. Además, es posible que tengan que volver para completar los acabados de fontanería y electricidad una vez cerradas las paredes y terminado el trabajo de pintura. La gran mayoría de los contratistas trabajan con subcontratistas especializados en distintos oficios. Por tanto, estos subcontratistas deben estar disponibles en el momento oportuno. Si la obra se retrasa por cualquier motivo, es posible que el siguiente subcontratista no esté disponible el mismo día.
Condiciones del emplazamiento
Las condiciones del lugar también pueden ser un factor de riesgo a la hora de respetar el calendario. Por ejemplo, al demoler las paredes y techos de un sótano, descubrimos un montón de cajas de empalmes (no legales). Por tanto, debemos llamar al electricista para que limpie las instalaciones eléctricas. Esto puede implicar varios trabajos, como abrir las paredes del piso de arriba, rehacer el cableado eléctrico, sustituir los disyuntores o incluso el cuadro eléctrico, etc. Entonces tenemos que retrasar la siguiente actividad del calendario, lo que provoca retrasos adicionales que repercuten en la fecha de finalización.
Tiempos de decisión
Por último, los plazos de decisión del propietario pueden influir en el calendario de obras. Si, por ejemplo, el contratista da a elegir al propietario y le dice que debe ponerse en contacto con él en un plazo de cinco días y el cliente no puede tomar su decisión a tiempo, es posible que el calendario se retrase, ya que estos subcontratistas ya no estarán necesariamente disponibles. 2e tendrá entonces que actualizar el calendario de trabajo en función de su disponibilidad.
Un calendario de trabajo es un documento en constante evolución que debe actualizarse periódicamente. Debido a la interdependencia entre las distintas actividades que incluye, un retraso de tres días causado hoy en el calendario general, no significa necesariamente que la fecha de entrega final del proyecto se aplace sólo 3 días - el impacto puede ser mucho mayor.
¿Cómo puede afectar un cambio en el calendario al precio de mi renovación?
Actualmente, los precios de los materiales y los subcontratistas fluctúan rápidamente en las obras. Un simple retraso en la construcción puede acarrear ahora costes adicionales. Por desgracia, que de repente un subcontratista cueste más es una situación imprevisible para el contratista general. No es culpa suya si tiene que cobrar más porque este aumento está vinculado a un incremento de los precios de sus proveedores.
¿Debo prever imprevistos para mi proyecto de renovación?
Siempre debemos asignar una contingencia presupuestaria a nuestros proyectos de renovación, pero también una contingencia temporal. Como se ha mencionado en los ejemplos anteriores, hay múltiples razones que pueden provocar una ralentización o un retraso en una obra.
Para ser conservadores, es bastante normal asignar una contingencia del 20 al 30% de tiempo adicional sobre la duración total prevista para la obra.
¿Cuál es la diferencia entre acabado sustancial y acabado final?
Al finalizar un proyecto de renovación, el rendimiento sustancial se determinará cuando el contratista comunique al propietario de la vivienda que su trabajo ha finalizado, o que su progreso se encuentra al 95%. A partir de ese momento, el propietario puede tomar posesión de los locales y el seguro de construcción del contratista deja de cubrir la obra, que queda cerrada.
A continuación se realizará una visita de deficiencias con la presencia de las distintas partes interesadas, a fin de determinar todas las imperfecciones, pequeñas correcciones o retoques finales que haya que hacer - se trata de una aceptación parcial o provisional de la obra. Una vez corregidas las deficiencias, el contratista entrega oficialmente el proyecto al cliente: es la recepción definitiva de la obra.
¿Qué ocurre si mi contratista no se presenta un día en la obra?
En primer lugar, es normal que cualquier proyecto no funcione a toda máquina todo el tiempo. Los contratistas trabajan en varios proyectos al mismo tiempo, lo que les permite gestionar su tiempo con eficacia y ser lo más competitivos posible en su oferta, teniendo en cuenta que sus empleados trabajan a jornada completa.
Dificultades con los plazos del material
Actualmente, muchos contratistas tienen dificultades para obtener sus materiales en los plazos habituales. Así que hay obras que se quedan paradas unas semanas a la espera de pedidos de material que impiden al contratista avanzar en el trabajo. Por desgracia, esto forma parte de la realidad actual. Así que hay que ser comprensivo con este tipo de situaciones imprevisibles.
Disponibilidad de subcontratistas
En un proyecto de renovación se suceden varias etapas. Su orden es importante y no puede ser el que nos parezca. A veces ocurre que algunos subcontratistas no están necesariamente disponibles de inmediato, lo que puede provocar pequeños retrasos. Un contratista general está acostumbrado a trabajar con su equipo de subcontratistas, con los que ha establecido una relación de confianza a lo largo de los años. Por lo tanto, no siempre es posible cambiar de subcontratista para ajustarse al calendario de trabajo.
Por ejemplo, el fontanero con el que un contratista general ha trabajado durante 10 años puede no cobrar el mismo precio por adelantado que un fontanero desconocido contactado hoy para hacer el trabajo al día siguiente. No solo existe una relación de confianza que se ha forjado entre estos dos empresarios a lo largo del tiempo, sino también una forma profesional y colaborativa de trabajar y comunicarse.
¿Tengo que reclamar créditos a mi contratista si no ha respetado el calendario inicial del proyecto?
Si no se trata de una cláusula claramente definida en los términos y condiciones del contrato con el contratista general, también podríamos hacernos la siguiente pregunta: ¿tiene un contratista que cobrar honorarios adicionales por haber terminado la obra antes de lo previsto en el calendario de trabajo inicial? La respuesta a la primera pregunta no es tan sencilla: es obvio que en el contexto de un litigio debido a retrasos significativos en la obra, puede justificarse que los retrasos han perjudicado a una de las partes causando costes de repercusión (por ejemplo, costes de administración por parte del contratista, pérdida potencial de alquileres por parte del arrendador).
Debido a los elementos mencionados, a menudo ocurre que no se respeta el calendario inicial y hay que analizar metódicamente las causas del retraso. Un acuerdo amistoso es siempre la mejor solución. Al contratista no le interesa en absoluto retrasarse en una obra. Al contrario, es una situación frustrante en la que sus beneficios se queman poco a poco.
La duración de la obra, así como la calidad de esta última, tienen un impacto significativo en el coste global de la obra. Cuanto más corto sea el plazo de ejecución, mayor será el coste de la obra. Por ejemplo, la ciudad de Montreal incluye en sus condiciones generales una cláusula de pago de 50.000 dólares por día de retraso, y esto, en varios de sus proyectos. Para protegerse, los contratistas que licitan asignan una contingencia, con cantidades muy elevadas, para cubrirse. Como resultado, estos proyectos son mucho más caros para la Ciudad de Montreal y los plazos se respetan la mayoría de las veces.
Si el respeto de los plazos es un factor muy importante para su proyecto, es importante adelantarse todo lo posible. Si, en cualquier caso, la ventana de oportunidad para realizar el trabajo llega a ser desafiante, hay que notificárselo al contratista y definir las cláusulas contractuales en consecuencia.
Lea nuestra guía Cómo navegar por las órdenes de cambio para sus renovaciones para obtener más consejos sobre cómo prepararse para sus renovaciones.
