Aunque una planificación cuidadosa ayuda a mitigar los cambios durante la construcción, pueden surgir imprevistos que afecten al alcance y los plazos del proyecto. Estos imprevistos se traducen en costosas órdenes de cambio si no se tienen en cuenta de antemano.
En esta guía, repasaremos las preguntas más frecuentes sobre las órdenes de cambio: qué son, cómo comunicarlas, cómo distinguir entre trabajo opcional y obligatorio, cómo puede afectar al calendario del proyecto, cuál es el mejor momento para negociar y cómo puede anularse la garantía.
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¿Qué son las órdenes de cambio?
Las órdenes de cambio son trabajos adicionales que modifican el alcance del trabajo y el presupuesto de su proyecto. Hay tres categorías de órdenes de cambio: estado de la obra, petición del cliente, error/omisión. Las órdenes de cambio también pueden ser una reducción del alcance del trabajo, lo que debería dar lugar a un crédito en el coste del proyecto.
Estado del emplazamiento (condición imprevista)
Estos cambios surgen debido a imprevistos, como defectos ocultos o disconformidades que se descubren durante la construcción, ya sea detrás de las paredes, en los cimientos o en elementos de fontanería, eléctricos y estructurales del edificio.
Petición del cliente
Este tipo de orden de cambio se produce cuando un propietario solicita cambios en su proyecto una vez que ya se ha firmado el contrato. Por ejemplo, un propietario puede acabar prefiriendo un tipo de cerámica más pequeño, que requiere más trabajo, o querer añadir modificaciones que tienen costes de material más elevados, como escaleras flotantes en lugar de una escalera estándar.
Error y omisión
Este tipo de cambio se produce cuando hay un error o una omisión en los planos del proyecto o en el alcance del trabajo que no permitirá que el proyecto cumpla sus requisitos u objetivos.
¿Cuándo debo comunicar las órdenes de cambio?
Al principio de su proyecto, debe quedar claramente establecido que cualquier orden de cambio debe ser presentada tanto a usted como a su gestor de proyectos antes de que se lleven a cabo los trabajos de construcción correspondientes a dichos cambios. Para asegurarse de que se comunica cada orden de cambio, debe recibir una descripción de lo que implica el cambio, así como sus costes correspondientes. La excepción a esta regla es que haya una emergencia, como una fuga de agua, o un riesgo inmediato para la seguridad del edificio.
¿Cómo distinguir entre una orden de cambio opcional y una obligatoria?
Hay dos categorías de órdenes de cambio: una opción o una solicitud oficial.
- La orden de cambio opcional se deja a discreción del propietario de la vivienda en cuanto a si debe llevarse a cabo o no.
- Por otro lado, una solicitud es obligatoria cuando la obra es legalmente obligatoria. Esos cambios suelen venir como sugerencias del contratista y su objetivo es aumentar el valor del proyecto.
Por ejemplo, si al abrir una pared de gypse, los soportes estructurales están dañados o no cumplen las normas del código, el contratista está legalmente obligado a repararlos. Lo mismo puede decirse de los defectos ocultos de fontanería o electricidad. Para hacer frente a estos imprevistos, debe reservar fondos para imprevistos, sobre todo si su casa tiene más de 30 años o ha sido reformada en el pasado. Sugerimos al menos un 10% de los costes de renovación, la cantidad que sea mayor.
El coste medio de las órdenes de cambio puede variar entre un 5 y un 10% en función de las condiciones existentes en la obra y de la complejidad del proyecto. Además, si el alcance del proyecto no está claramente definido o detallado, existe un mayor riesgo de que surjan imprevistos y costes adicionales. En los proyectos más complejos, en los que hay muchas incógnitas, la contingencia de construcción puede llegar al 20% o más, debido a que no podemos construir el alcance con precisión y a que no podemos ver lo que hay detrás de las paredes y los suelos (ejemplo de proyectos: renovación por fuga de agua, obras de cimentación y obras estructurales).
¿Cómo afectan las órdenes de cambio al calendario de mi proyecto?
Añadir más trabajo al alcance de un proyecto puede afectar a su calendario: cuanto mayor sea el trabajo a realizar, más tiempo se necesitará para completarlo. El calendario también puede verse afectado por factores externos, como retrasos en la entrega de materiales, como puertas y ventanas o cerchas. Hablarlo con su contratista puede ayudarle a mitigar estos riesgos y a planificar con antelación la duración que pueden tener los encargos de cambio.
¿Cuál es el mejor momento para negociar precios?
Si hay cambios en el alcance del trabajo durante la fase de licitación, recomendamos hacer todos los cambios antes de firmar el contrato con el contratista. Una vez iniciado el proyecto, tendrá menos margen para negociar el precio de una orden de cambio. Una vez iniciado el proyecto, no hay margen suficiente para negociar, ya que tendrá que aprobar o rechazar rápidamente las órdenes de cambio para no afectar al calendario del proyecto (y a los costes del contratista general); sin embargo, puede pedir a su contratista general que le sugiera opciones alternativas que puedan ayudarle a gestionar su presupuesto. Al presentar una orden de cambio, los contratistas generales deben actuar de buena fe y ofrecer un precio justo.
¿Cómo puede anularse mi garantía?
Su garantía puede quedar anulada si alguien que no sea el contratista general interviene en el ámbito de trabajo original. Si decide encargarse usted mismo de algunos de los trabajos de construcción adicionales. Es importante que el contratista general siga siendo el único responsable del trabajo que realiza, para que pueda ofrecerle legalmente una garantía sobre dicho trabajo.
Por ejemplo, si su contratista realiza un trabajo eléctrico que empezó otro electricista, no debería ser responsable del trabajo anterior del otro electricista. En este caso, es importante o bien establecer un acuerdo claro en el que se realice una inspección completa durante la transferencia del trabajo, o bien proporcionar un documento que indique claramente el principio y el final de las aportaciones de cada profesional. Otra opción es llegar a un acuerdo en el que el contratista general y el electricista acepten trabajar juntos como parte de su contrato para todo el proyecto.
Las órdenes de cambio son una parte normal de todo proyecto. De hecho, rara vez vemos un proyecto terminado sin órdenes de cambio porque la información antes de que comience la construcción nunca es perfecta. Por eso siempre recomendamos reservar al menos un 10% de contingencia para cada proyecto. Si alguna vez necesita ayuda, recuerde que su gestor de proyectos Billdr está siempre disponible para ayudarle.
Lea nuestra guía Comprender la finalización de su proyecto para obtener más consejos sobre cómo preparar sus reformas.
