En Toronto, históricamente ha habido escasez de opciones de vivienda asequible para las familias. En las últimas décadas, Toronto ha desarrollado una gran cantidad de pequeños condominios, pero quienes buscan más espacio se ven obligados a competir por costosas viviendas de baja altura en la ciudad, o se ven forzados a irse cada vez más lejos, a las afueras. En julio de 2022 se aprobó oficialmente la adición de suites con jardín a las parcelas residenciales existentes, allanando el camino para una nueva oferta de viviendas en los barrios de baja altura ya existentes.
En esta guía, vamos a profundizar en las suites jardín para entender sus beneficios, el proceso que implica la construcción de uno, y si son el ajuste correcto para sus necesidades de vivienda y renovación.
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¿Qué es una suite jardín?
Las suites ajardinadas son un nuevo tipo de oportunidad de vivienda para propietarios e inversores que les permite añadir una unidad residencial totalmente independiente, sin los tradicionales obstáculos y costes asociados a la urbanización.
Una suite ajardinada es una pequeña estructura independiente situada en el mismo terreno que una propiedad existente, con su propio espacio habitable, comedor, cocina, baño y dormitorio(s). Se construye como una unidad independiente de una o dos plantas en el patio trasero de viviendas de poca altura. Dependiendo de dónde se construya la suite, algunas también pueden incluir un garaje.
Las suites con jardín, una tendencia cada vez más extendida en las ciudades de Norteamérica, representan una opción intermedia viable entre un pequeño condominio y una vivienda unifamiliar adosada. Estas suites también se conocen como carruajes, cocheras, pisos de abuelita, suites secundarias o unidades de vivienda accesorias (ADU, por sus siglas en inglés).
Aunque a veces se confunden con las casas con carril, hay que hacer una distinción. A diferencia de las primeras, las suites jardín no tienen por qué estar situadas en una parcela que bordee una vía pública. Esto significa que un mayor número de propiedades en la ciudad son ahora elegibles para la construcción de una suite jardín.
Dicho esto, las suites jardín también comparten similitudes con las casas laneway. Son "no separables" de la vivienda principal, lo que significa que siguen formando parte de la propiedad en la que están construidas. Estas casas más pequeñas siguen siendo propiedad de la casa principal. Todos los servicios, como agua, alcantarillado, calefacción y electricidad, estarán conectados a esta última. En otras palabras, no pueden convertirse en una propiedad independiente.
Las suites jardín permiten convertir una vivienda unifamiliar en al menos tres unidades diferentes:
- La casa principal
- Una suite secundaria dentro de la casa principal (por ejemplo, una suite en el sótano)
- Una estructura accesoria (como una casa de laneway o suite de jardín)
¿Para qué sirven las suites de jardín?
Las suites con jardín se crean a menudo como una forma de proporcionar espacio adicional para la vida multigeneracional o con fines de alquiler.
Alojamiento de seres queridos y familiares
- Vivienda para hijos adultos que no podrían permitirse comprar en la misma zona
- Residencia para padres ancianos o un cuidador
- Vivienda para familiares o amigos que desean vivir juntos pero mantener la intimidad
Generar ingresos por alquiler
- Obtenga un elevado flujo de caja en su propiedad construyendo una unidad de alquiler adicional en una propiedad que ya posee
- Reducir gastos reduciendo el tamaño y mudándose a la suite del jardín, al tiempo que se alquila la residencia principal.
¿Cuáles son las ventajas de construir una suite de jardín?
Construir una suite jardín tiene enormes ventajas: creación de riqueza, proximidad a los seres queridos y diversificación de las opciones de vivienda.
Crear y acumular riqueza
Construir una suite en el jardín añadirá valor e ingresos a su propiedad.
Las suites jardín permiten a los propietarios, además de a los promotores, beneficiarse de la construcción de nuevas viviendas. Al no depender de grandes promotores, las suites jardín ofrecen a los ciudadanos de a pie una forma de invertir en viviendas de alquiler con un riesgo mínimo.
Aunque la suite no se utilice como ingreso, puede añadir valor a su vivienda. La versatilidad de una suite de jardín la convierte en una inversión garantizada. Los compradores potenciales suelen interesarse más por las suites de jardín, lo que da a su casa una ventaja a la hora de venderla.
Hay varias formas de utilizar las suites de jardín para generar beneficios económicos:
- Construye uno y alquílalo a un inquilino o familiar
- Construye una y múdate para reducir el tamaño mientras alquilas tu casa principal por un alquiler más alto.
Crear más opciones de vivienda para la comunidad
Puede maximizar el potencial de beneficios de su vivienda creando una residencia adicional (suite jardín) en su propiedad y utilizándola como vivienda de alquiler. Esto, a su vez, también ayuda a crear alojamientos más accesibles para las personas que buscan vivir en su barrio, pero que no habrían podido permitírselo de otro modo.
Subvención de los gastos de manutención
Alquilar su suite jardín puede compensar los elevados pagos mensuales de la hipoteca de su vivienda principal, devolviéndole ese dinero a su bolsillo. Por ejemplo, una suite jardín puede alquilarse por más de 2.500 $ en la mayor parte del GTA, lo que puede ayudarle a pagar la hipoteca de la casa de sus sueños. Y lo mejor de todo es que no tendrá que comprar más terreno para construir, ¡ya lo tiene!
Mantenga a su familia cerca sin renunciar a su independencia
Las suites con jardín son una gran opción para residentes de edad avanzada o jóvenes profesionales porque permiten a los propietarios construir viviendas para alojar a sus familiares (padres ancianos, abuelos o hijos adultos) o amigos. Las personas mayores pueden envejecer en una comunidad que les resulta familiar. Una suite jardín proporciona un apoyo adicional a los hijos adultos y a las familias jóvenes a la hora de mudarse, ya que alivia la carga de la búsqueda de casa y de la hipoteca/alquiler.
La presencia de apoyo cerca puede mitigar la necesidad de costosos servicios sociales como guarderías o cuidadores. Las suites ajardinadas pueden ayudarle a acercar a la familia a casa por varias razones, como la salud, el apoyo y la comodidad.
Mantener su propia intimidad
Una de las ventajas de una suite con jardín es la mayor privacidad que ofrece tanto a los propietarios como a los inquilinos. Con la suite en el patio trasero, es la forma perfecta de mantener a la familia cerca sin sacrificar su independencia. Como la suite está separada de la casa principal, no hay entradas compartidas ni paredes que transmitan el sonido.
Diversificar las opciones de vivienda dentro de un barrio
Las ciudades norteamericanas están explorando nuevos enfoques de la densidad urbana debido al crecimiento demográfico y a la preocupación por la asequibilidad de la vivienda. Como parte del programa EHON (Expanding Housing Options in Neighbourhoods) de Toronto, centrado en las viviendas intermedias que faltan y en la densificación suave, las suites jardín ofrecerán una mayor variedad de tipos de vivienda que ayudarán a construir comunidades más densas, además de proporcionar a las ciudades una forma eficiente de crecer, atendiendo a sus necesidades de vivienda.
Las suites jardín añaden más viviendas en zonas de baja densidad sin cambiar el aspecto, la sensación o la dinámica del barrio, aprovechando las infraestructuras y los servicios existentes. Al utilizar la propiedad existente para alojar a más personas, se crean más oportunidades residenciales.
Desde una perspectiva social y medioambiental, las suites jardín brindan la oportunidad de:
- Añadir densidad suave
- Aprovechar al máximo las infraestructuras existentes y las inversiones residenciales
- Rejuvenecer los barrios envejecidos
- Añadir viviendas de alquiler al mercado en toda la ciudad
Las suites de jardín también son sostenibles porque su reducido tamaño requiere menos material y su ubicación les permite utilizar la electricidad y la fontanería de la casa principal.
¿Existen retos a la hora de construir una suite jardín?
Aunque tienen sus ventajas, las suites jardín pueden plantear problemas en cuanto a su construcción. El concepto de suite ajardinada es relativamente nuevo, por lo que es difícil encontrar ejemplos que sirvan de referencia. Puede resultar difícil entender qué es posible y qué está permitido cuando se trata de construir una suite jardín. Por lo tanto, la planificación y la construcción pueden requerir algo más de tiempo y esfuerzo.
Por ejemplo, las casas con laneway ofrecen un buen acceso a la obra, ya que suelen ser lo bastante grandes como para que quepan camiones hormigonera y carretillas elevadoras. En cambio, una suite con jardín puede tener sólo un pasillo de un metro de ancho entre la vivienda principal y la contigua, lo que deja poco espacio para transportar materiales y equipos de construcción. Puede que haya que llevar cada herramienta y material a la obra a mano, pieza a pieza, en lugar de utilizar vehículos.
¿Cuál es el proceso de planificación y construcción de una suite de jardín?
La construcción de suites jardín es relativamente nueva en comparación con las viviendas más tradicionales, por lo que es posible que no se disponga fácilmente de ejemplos de su construcción. Construir una puede ser un poco complicado, pero siguen siendo muy similares a otras viviendas secundarias, como las unidades de vivienda adicionales (ADU).
A continuación le ofrecemos una descripción general de cómo construir una suite de jardín en Toronto para guiarle en su viaje de renovación y ayudarle a comprender los costes y requisitos:
- Trabaje con un gestor de proyectos Billdr para evaluar su residencia principal o propiedad de inversión para la construcción de una suite de jardín.
- Determine si su propiedad puede soportar una suite de jardín. Billdr te pone en contacto con expertos en diseño que pueden guiarte en este paso.
- Obtenga un presupuesto detallado basado en su presupuesto y planos de diseño para solicitar el permiso. Una vez tengas los planos preliminares, podrás concretar los costes totales de construcción de tu proyecto.
- Póngase en contacto con una empresa de financiación, inversores o especialistas en hipotecas para obtener financiación para su proyecto de renovación de la suite del jardín.
- Inicie la construcción de su nueva casa una vez que haya obtenido la financiación y la aprobación de los permisos por parte de su ayuntamiento.
¿Son legales las suites con jardín en Toronto?
Recientemente se han aprobado suites con jardín en Toronto, introduciendo una opción de construcción alternativa en el panorama inmobiliario de la ciudad.
He aquí una cronología del proceso de legalización de las suites con jardín en Toronto:
Junio de 2019 - Se aprueba en todo Ontario la ley 'Más hogares, más opciones'
En junio de 2019, el proyecto de ley 108 -la Ley de Más Hogares Más Elección- recibió el Asentimiento Real en la provincia de Ontario.
Desde la aprobación de esa ley, los municipios de Ontario han ido creando más opciones para que los propietarios construyan casas secundarias. Las suites jardín se permitieron como unidades adicionales en propiedades residenciales, como las viviendas unifamiliares.
Febrero de 2022 - La alianza "Construir mejores barrios" hace un llamamiento
El 2 de febrero de 2022, el Ayuntamiento aprobó una ordenanza que permite a los propietarios construir sus propias suites con jardín en sus patios tras años de debate y consulta pública. Ofrecer más opciones de vivienda asequible forma parte de una estrategia destinada a aliviar la escasez de alquileres en Toronto.
Sin embargo, esta decisión fue rápidamente recurrida ante el Ontario Land Tribunal (OLT) por un grupo de asociaciones de residentes de Toronto denominado alianza Building Better Neighborhoods, lo que provocó meses de retrasos en su proceso de aprobación.
Se planteó la cuestión de la protección adecuada de los árboles y de si los multicines o los edificios de apartamentos de poca altura deberían cumplir los requisitos. Los grupos de vecinos sostienen que la ordenanza debe adaptarse a los distintos barrios, en lugar de imponerse como un modelo único para todos. Afirmaron que el ayuntamiento "se extralimitó claramente en la normativa provincial que limita las suites con jardín a viviendas unifamiliares, adosadas y pareadas".
Junio de 2022 - El Tribunal de Tierras de Ontario (OLT) desestima el recurso
El 2 de junio de 2022, la OLT desestimó el recurso, convirtiendo las suites ajardinadas en una forma legal de vivienda. Los residentes de Toronto ya pueden construir oficialmente suites ajardinadas en sus propiedades, siempre que respeten la Ordenanza de Suites Ajardinadas y la Enmienda del Plan Oficial.
El futuro de las suites de jardín
Con la aprobación de las suites ajardinadas y el creciente movimiento de jardinería, Toronto espera ampliar las opciones de desarrollo de la zona intermedia que le faltan, de acuerdo con su iniciativa EHON. La ciudad reevaluará las ordenanzas municipales en un plazo de dos años (o después de que se construyan las 200 primeras suites ajardinadas).
¿Cuáles son las normas y reglamentos para obtener un permiso para una suite jardín?
Los ayuntamientos de Canadá están aprobando y perfeccionando ordenanzas de zonificación para fomentar el crecimiento de la vivienda asequible. Otras ciudades de Ontario (Barrie, Kitchener) y de todo el país (como Vancouver, Calgary y Edmonton) ya permiten las suites con jardín. Toronto examinó detenidamente esos planes para ver qué funcionaba mejor en materia de zonificación.
Gracias a la nueva normativa, obtener un permiso es menos complicado, y las estructuras que se construyen como alojamiento son seguras y cumplen las leyes de zonificación. Si una suite jardín propuesta se ajusta a la normativa urbanística de la zona, como la altura máxima de construcción, sólo necesita un permiso de obra para construirse. Los permisos de construcción de suites jardín pueden expedirse si la solicitud cumple todos los requisitos del Código de la Edificación.
He aquí algunos ejemplos de requisitos:
Altura
Hay limitaciones de altura para las suites con jardín. La unidad debe ser más pequeña que la casa principal y facilitar el acceso a los servicios de emergencia, mientras que los árboles y la zona verde deben estar protegidos. Las suites jardín pueden tener una altura máxima de 4-6 metros, dependiendo de su distancia a la casa principal. Si su estructura sobrepasa los límites, los vecinos pueden notificarlo al departamento de edificación y construcción del Ayuntamiento para presentar una demanda civil, alegando un impacto en el valor de su propiedad.
Superficie / Tamaño de la propiedad
Según David Driedger, planificador jefe del Ayuntamiento de Toronto, las suites jardín "pueden ocupar el 40% de la superficie del patio trasero, hasta un máximo de 60 metros cuadrados [o 646 pies cuadrados]".
Aunque los requisitos de zonificación no exigen un tamaño mínimo de parcela, "diversos factores como la ubicación y el tamaño de una suite, la anchura y/o profundidad de la parcela, el tamaño de la vivienda principal, un acceso de emergencia adecuado y la ubicación de árboles maduros influirán en si una propiedad puede o no albergar una suite ajardinada." Hay que tener en cuenta que la cobertura de la parcela y los requisitos de retranqueo pueden limitar el uso del tamaño total.
Tipo de propiedad
Aunque todas las zonas residenciales cumplen los requisitos para la construcción de una suite ajardinada, el retranqueo, la cobertura del terreno y otros requisitos pueden eliminar una serie de propiedades. Te recomendamos que te pongas en contacto con tu ayuntamiento o consultes su página web para saber qué propiedades pueden optar a la ayuda.
Número de viviendas
Una suite jardín debe construirse como vivienda única. Sin embargo, su residencia principal puede optar a la conversión en un dúplex o un apartamento accesorio. Esta opción ofrece varias fuentes de ingresos para compensar algunos de sus gastos de manutención.
Aviso público
Tendrá que colocar un aviso público en su propiedad cuando presente el permiso. De este modo, sus vecinos estarán informados de la posible construcción y el Ayuntamiento podrá recopilar datos y supervisar su ejecución.
Cualquier suite ajardinada que no cumpla las ordenanzas locales de zonificación puede solicitar una varianza menor al Comité de Ajustes. Durante ese proceso, el Ayuntamiento revisa su solicitud para determinar si la varianza cumple las políticas del plan y las ordenanzas de zonificación.
Para saber si su propiedad cumple los requisitos, consulte la Ordenanza sobre suites ajardinadas del Ayuntamiento de Toronto para obtener más información sobre la normativa, los requisitos y las consideraciones clave para añadir una suite ajardinada a su propiedad.
¿Cuánto cuesta construir una suite de jardín?
Construir una suite con jardín es más barato que comprar o construir una casa nueva. François Abbott, arquitecto y propietario del Estudio de Fabricación de Toronto, afirma que "es la opción más barata posible para hacer una vivienda nueva en la ciudad. Además, añade valor de inmediato a tu casa, y así tienes ingresos o disfrutas del propio uso de la suite jardín".
Según Maclean's, "con HST y planos, una suite con jardín puede rondar los 500 dólares el metro cuadrado. Un piso de tamaño similar en Toronto cuesta unos 1.000 dólares. Gran parte del valor procede del terreno en sí, y con una suite ajardinada, tú o alguien que conozcas ya es propietario del terreno, sólo construyes encima. Es una ventaja".
¿Listo para acometer la reforma de su suite de jardín?
El éxito de la renovación de una suite ajardinada depende de una cuidadosa planificación y gestión del proyecto. Billdr puede guiarle a través del proceso de solicitud y construcción de la suite jardín ayudándole a trabajar con su presupuesto, navegar por los requisitos del código de construcción y los reglamentos de zonificación, y entender sus costos de construcción.
Háblenos de su proyecto para obtener un alcance definido, una estimación presupuestaria, dos o tres presupuestos comparables de contratistas certificados y un estudio de viabilidad para conocer las posibilidades de zonificación.
