Las suites secundarias son proyectos de renovación de gran envergadura que requieren una planificación cuidadosa antes de iniciar la construcción. Los códigos de edificación y las ordenanzas municipales dictan si se pueden construir o no estas viviendas plurifamiliares y qué tipo de construcción está permitida. La investigación adicional y la diligencia debida garantizan que su proyecto cumpla todas las disposiciones necesarias para que pueda evitar posibles bloqueos o retrasos en el camino.
¿Cuáles son los requisitos para construir una suite secundaria?
Códigos de edificación
Al planificar una suite secundaria en Toronto, hay varios códigos que debe cumplir, a saber, el Código de Construcción de Ontario (OBC), el Código de Incendios y el Código Eléctrico (ESA).
Código de edificación de Ontario (Departamento de edificación de la ciudad)
El Código de la Construcción de Ontario es una normativa en virtud de la Ley del Código de la Construcción. Establece requisitos técnicos y administrativos detallados y normas mínimas para la construcción de edificios.
Código de incendios (Edificio municipal/Departamento de bomberos)
El Código Nacional de Incendios de Canadá 2015 (NFC) está publicado por el Consejo Nacional de Investigación de Canadá NRC y desarrollado por la Comisión Canadiense de Códigos de Construcción e Incendios. Establece las disposiciones técnicas que regulan las actividades relacionadas con la:
- Construcción, utilización o demolición de edificios e instalaciones
- Estado de elementos específicos de edificios e instalaciones
- Diseño o construcción de aspectos específicos de las instalaciones relacionados con determinados peligros
- Medidas de protección para el uso actual o previsto de los edificios
Código eléctrico (ESA)
El Código de Seguridad Eléctrica de Ontario es principalmente un documento técnico y tiene un enfoque prescriptivo. El Código describe detalladamente las normas de Ontario para instalaciones, productos y equipos eléctricos. Puede reducir los riesgos de incendio, descarga eléctrica y electrocución tomando medidas para asegurarse de que las personas que realizan trabajos eléctricos están cualificadas, son competentes y tienen licencia.
Cuando los inspectores comprueban los permisos de construcción, se fijan en si se cumplen los requisitos del Código de Edificación y del Código de Incendios. En cuanto al Código Eléctrico, los inspectores revisan los requisitos que son para un permiso eléctrico separado con la Autoridad de Seguridad Eléctrica (ESA).
Si el espacio donde desea construir una suite secundaria no cumple los requisitos mínimos OBC, usted no será capaz de obtener un permiso de construcción. Y sin un permiso de construcción, usted no recibirá una designación legal suite secundaria. En algunos casos (por ejemplo, los problemas de incendio pueden impedirle obtener la condición de suite legal), puede llegar a un acuerdo con el inspector sobre una solución alternativa. Sin embargo, la alternativa podría requerir grandes obras de reforma, que tal vez no merezcan la pena.
Ordenanzas municipales
Cada ciudad tiene ligeras diferencias dentro de sus ordenanzas municipales cuando se trata de construir suites secundarias. Puede encontrar estos matices en:
- El número de aparcamientos
- Diseño del aparcamiento: lado a lado o en tándem (delante/detrás)
- Tamaño máximo de la suite
- Tamaño mínimo de la suite
- El número máximo de habitaciones
- Ubicación de puertas de entrada y salidas
- Tasas de solicitud adicionales
¿Qué más hay que investigar antes de empezar las obras?
Hay algunas cosas más a tener en cuenta al hacer su investigación y la debida diligencia. Antes de añadir una suite secundaria a su propiedad, asegúrese de verificar:
1. Zonificación Destino
Averigüe en qué tipo de zona se encuentra su propiedad. Si se trata de una zona R1 o R2, esta designación determinará lo que está permitido o no construir en la zona. Cada ciudad tiene su propio conjunto de designaciones. Por ejemplo, Toronto funciona con R, RD, RS, RM, etc.
La mayoría de las ciudades tienen un mapa interactivo de zonificación o un mapa en pdf que puedes consultar (por ejemplo, el mapa de zonificación de Toronto). Busca tu propiedad introduciendo su dirección en este mapa para encontrar la designación de zonificación.
2. Reglamento de zonificación para usos permitidos
Una vez que conozcas la denominación de tu zona, crúzala con el reglamento de zonificación. Por ejemplo, si está en una zona R1, consulte el reglamento de zonificación R1 para ver qué tipo de construcción está permitida. Para saber si puedes construir una unidad secundaria, busca las siguientes palabras:
Suites secundariasUnidad de vivienda accesoria (ADU)DúplexVivienda de dos unidadesVivienda de varias unidadesEn su mayor parte, las suites secundarias están permitidas en Ontario gracias a las políticas gubernamentales y las leyes provinciales mencionadas anteriormente.
- Suites secundarias
- Unidad de vivienda accesoria (ADU)
- Dúplex
- Vivienda de dos unidades
- Vivienda plurifamiliar
En su mayor parte, las suites secundarias están ahora permitidas en Ontario gracias a las políticas gubernamentales y las leyes provinciales mencionadas anteriormente.
3. Aparcamiento
Cuando se construyen suites secundarias, hay que tener en cuenta las plazas de aparcamiento.
En primer lugar, asegúrese de que puede aparcar en su parcela y de que el aparcamiento está realmente en su parcela. Aunque piense que su propiedad se extiende hasta la acera, es posible que los dos o tres primeros metros sean propiedad municipal (también conocida como "el bulevar"). Compruebe pronto los límites de su propiedad para poder planificar el aparcamiento dentro de ellos.
En segundo lugar, incluso si tiene espacio para añadir una plaza de aparcamiento en su propiedad, también debe asegurarse de que cumple los requisitos de la zona ajardinada. No puede pavimentar todo el jardín delantero y convertirlo en una plaza de aparcamiento. Por lo general, al menos el 50% de su jardín delantero debe permanecer como césped u otro softscape, que se refiere a los elementos hortícolas vivos de un paisaje (por ejemplo, flores, plantas, arbustos, árboles, parterres).
*** Las especificaciones que figuran a continuación corresponden a viviendas de más de cinco años. Estas casas tienen disposiciones especiales en el Código de Construcción de Ontario - Parte 11 ***
En Ontario, si su casa tiene más de 5 años, puede seguir las disposiciones especiales establecidas en la Parte 11 del Código de Edificación de Ontario. Las normas de construcción de estas casas son menos estrictas que las del Código de la Edificación. Los inspectores reconocen que las casas más antiguas no pueden cumplir totalmente el Código de la Edificación vigente, por lo que son más indulgentes en ciertos aspectos.
4. 4. Altura del techo
Mínimo 1.950 mm por debajo de los mamparos
- Si no dispone de 1,80 m bajo el mamparo, puede utilizar una viga enrasada para elevarlo hasta el espacio de las viguetas y conseguir ese espacio libre de 1,80 m.
- Si no puede cumplir los requisitos, el recalce puede ser una buena -aunque cara- alternativa, sobre todo cuando se trata de casas antiguas de Toronto. Aumentaría la profundidad o la capacidad de carga de los cimientos existentes para soportar la adición de otro piso al edificio.
Espacio libre mínimo de 2.030 mm en al menos el 50% del techo
- En los espacios abuhardillados, al menos el 50% del techo debe medir 1,80 m, mientras que el resto del techo no puede medir menos de 1,20 m.
Cualquier altura inferior a 1.400 mm no puede utilizarse para calcular las dimensiones mínimas de las habitaciones.
- Todo lo que mida menos de 1,20 m no se considerará espacio habitable. Puedes dejarlo abierto, pero no cuenta como parte del tamaño de la habitación.
5. Requisitos de salida
1. Una sola salida que no se comparte con otra unidad de vivienda
Podrías cumplir los requisitos del código de edificación con una salida si va directamente al exterior y si las escaleras son de menos de un tramo.
2. Una salida compartida entre unidades de vivienda
Si dos unidades salen al mismo hueco de escalera, necesitará una segunda salida, que puede ser una ventana de salida. Esta última es una ventana grande que cumple las siguientes dimensiones: 0,35 m² (3,80 pies²) y 380 mm (15") de espacio libre adicional para que la ventana oscile. La ventana de salida debe dejar espacio para que salga una persona en caso de emergencia, como un incendio.
La ventana de salida puede estar situada en cualquier habitación, siempre que no bloquee el acceso a ella. Cuidado con los armarios de cocina: algunos inspectores pueden considerarlos obstrucciones.
Para cubrir todos sus terrenos, asegúrese de que su unidad tiene una única puerta de salida y una ventana lo suficientemente grande para que actúe como segunda salida.
6. Tamaño de las habitaciones
Un espacio habitable es algo más que pequeñas habitaciones apiñadas. Según el Código de la Edificación, las cocinas, los dormitorios y los salones deben cumplir unos requisitos mínimos de tamaño. Las disposiciones sobre tamaño también se aplican a un espacio abierto con salón-cocina combinados o a un estudio.
- Sala de estar: 145 ft² (13.5 m²)
- Comedor: 17 m² (75 pies²)
- Cocina: 4,2 m² (45,2 pies²)
- Salón-cocina combinados: 118,4 ft² (11 m²)
- Dormitorio principal sin armario 9,8 m² (95 pies²)
- Otros dormitorios sin armario: 75 ft² (7 m²)
- Combinación dormitorio/salón/cocina: 145 ft² (13,5 m²)
Tenga en cuenta que los armarios no siempre son necesarios en los dormitorios. Sin embargo, los requisitos de tamaño diferirán entre un dormitorio con armario y un dormitorio sin armario.
7. 7. Instalaciones de fontanería
Los requisitos de fontanería son estándar: necesitará un fregadero, un inodoro, una ducha o bañera y un lavabo. La lavandería puede estar dentro de la vivienda si hay una instalación privada para cada unidad, pero también puede ser un cuarto de instalaciones compartidas. Este último deberá cumplir los requisitos específicos de separación contra incendios y ser accesible para ambas unidades.
8. 8. Luz natural
La gente suele pensar que necesita ventanas en el dormitorio por las ventanas de salida. Sin embargo, la mayoría de las veces es por la luz natural. Que la luz alcance el 2,5% de la superficie en las viviendas más antiguas es aceptable. Sin embargo, estas disposiciones son mucho más estrictas para las nuevas construcciones. Para las viviendas de más de cinco años, estos son los requisitos mínimos:
- Sala de estar/comedor: 5% de la superficie
- Dormitorios: 2,5% de la superficie
- Otras habitaciones acabadas: 2,5% de la superficie del suelo
- Cocina/baño/lavandería: No es necesario
9. Separación acústica y contra incendios
La gente es consciente de la separación contra incendios, pero a menudo se olvida de la separación acústica, que es igualmente crucial para el montaje y aislamiento de techos y paredes.
Montaje en techo
Para las divisiones comunes de viviendas (una unidad en el sótano y otra en la planta baja), el típico techo con vigueta incluye aislamiento acústico y un canal elástico. Este techo crea una separación entre su capa de paneles de yeso y el resto del conjunto del techo, lo que es mejor para la clasificación acústica. A continuación se coloca una capa de paneles de yeso de tipo X, con aditivos especiales en el núcleo que permiten su uso en diseños resistentes al fuego.
Montaje en pared
Dependiendo del tipo de división, es posible que tenga que elegir dos capas. Por ejemplo, si tiene unidades divididas una al lado de la otra, tendrá que elegir un montaje de pared que cumpla la clasificación mínima de resistencia al fuego (FRR) de 45 minutos y la clase de transmisión acústica (STC) 50 para la clasificación acústica entre unidades de vivienda.
10. Alarmas de humo y detectores de monóxido de carbono
Necesitarás una alarma de humos para cada dormitorio y para cualquier otro espacio habitable, como un salón-cocina-comedor. También necesitarás una para cada dormitorio de nueva creación.
Recomendamos las interconexiones cableadas o inalámbricas para los detectores de humo de viviendas con varias unidades, como suites secundarias y dúplex. Al estar interconectadas, si se dispara una alarma, se disparan todas. Las viviendas unifamiliares no requieren interconexiones para los detectores de humo. La ventaja de tener interconexiones cableadas es que se reduce el FRR. Además, aunque las interconexiones inalámbricas suelen ser más baratas desde el punto de vista de la mano de obra, cada dispositivo es más caro, ya que se compran de uno en uno.
Especificaciones adicionales para detectores de humo en suites secundarias:
- Una alarma de humo y un detector de monóxido de carbono a menos de 5 m de las puertas de los dormitorios.
- Una alarma de humo y un detector de monóxido de carbono en cada planta
- Se requiere un detector de humo de conducto si utiliza un solo horno para calentar ambas unidades
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Invierta ahora en investigación para evitar cuellos de botella en su proyecto
Aunque hay mucho que investigar antes de iniciar la construcción de su suite secundaria, le recomendamos encarecidamente que se tome el tiempo necesario para llevar a cabo este proceso. La diligencia debida garantiza que su proyecto tenga más posibilidades de obtener luz verde del ayuntamiento y le evitará problemas de riesgo más adelante.
¿Y ahora qué?
La tercera parte de nuestra serie de guías sobre suites secundarias en Toronto se centrará en la importancia de obtener un permiso de construcción legal y las sanciones a las que puede enfrentarse en caso contrario.
